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06 março 2012

Investimento imobiliário global: em retoma, apesar de tudo

Investimento imobiliário global: em retoma, apesar de tudo

Segundo dados da consultora imobiliária global Cushman & Wakefield (C&W), os mercados de investimento imobiliário a nível mundial registaram no ano passado uma performance acima das expetativas. Todas as regiões verificaram uma procura de ativos imobiliários acima do esperado, mas sempre com especial enfoque nos imóveis prime e com menor risco.

Esta maior atividade foi sentida essencialmente no 1º semestre do ano, no qual se verificou uma subida considerável face ao volume de investimento transacionado em igual período de 2010. No 2º semestre, o volume de ativos transacionados foi ligeiramente inferior ao verificado de Julho a Dezembro de 2010, causado pela aversão ao risco da grande maioria dos investidores. A evolução menos favorável das principais economias mundiais, a crise da dívida pública e a instabilidade politica sentida em particular na Europa, foram as principais razões para esta quebra no investimento.

Os volumes de transações registaram uma quebra de 7% entre o primeiro e o segundo semestre de 2011, com os mercados emergentes, após um bom início de ano, a registarem as maiores perdas. Em oposição, os mercados maduros verificaram um aumento no volume de transações de 21%, detendo em 2011 60% da quota de mercado global, em comparação com os 56% de 2010.

Esta redução da atividade sentida no 2º semestre não afetou os valores de mercado ao nível global. A forte procura sentida no início do ano, associada a uma oferta limitada de ativos prime, resultou numa contração das prime yields em vários mercados. A média global desceu 20 pontos-base, para 7,35%, com o continente americano a registar a maior contração, 31 pontos-base, liderada pelos Estados Unidos da América. Seguiu-se a Ásia, com uma descida de 19 pontos-base e a Região EMEA com menos 8 pontos-base nas yields de referência. Na Europa Central e de Leste registou-se uma descida média de 40 pontos-base, em oposição a Europa Ocidental que corrigiu em apenas 2 pontos-base.

Segundo Luís Rocha Antunes, partner e diretor do departamento de investimento da Cushman & Wakefield “o mercado esteve em constante mutação no ano passado, com os melhores imóveis a serem pressionados pela procura e pelo preço e os imóveis secundários a perderem o interesse junto de compradores ou ocupantes. Esta situação deverá manter-se em 2012, mas esperamos estratégias mais arrojadas durante o decorrer do ano, ajudadas pelo fluxo previsto de vendas forçadas de imóveis a serem colocados finalmente no mercado”.

Desempenho regional

A tendência de crescimento foi sentida de forma generalizada em todas as regiões, em especial no caso do continente americano, que lidera o crescimento do investimento, bem como a evolução positiva das rendas e a compressão das yields. A Ásia superou a Europa em termos de subida de valores dos ativos, mas verificou uma evolução modesta nos volumes de investimento. Individualmente, a China foi novamente o maior mercado de investimento a nível global.

Região EMEA

O investimento na região EMEA subiu 14% em 2011 para cerca de 132 mil milhões de euros, com a Europa Central e de Leste a registar um crescimento de 76% e a Europa Ocidental de 8%. A franja dos países endividados da zona euro registaram uma descida de 26% na atividade de investimento durante o ano, enquanto o resto da Eurozona assistiu a uma subida no volume de 17%.

Portugal

Em Portugal, a evolução da atividade de investimento foi claramente oposta à sentida ao nível global. 2011foi marcado pelo mais baixo volume de investimento desde a entrada na Zona Euro – apenas €284 milhões em ativos foram transacionados, dos quais cerca de €200 milhões correspondem a investimento no setor comercial.

O diferencial entre investimento nacional e estrangeiro acentuou-se, com o peso do segundo a cifrar-se nos 15%, representando uma importante quebra face à média da última década de 46%. Os negócios de pequena dimensão continuaram a marcar a atividade do setor, com o valor médio por transação a diminuir uma vez mais, fechando nos 6,2 milhões de euros, 40% abaixo da média de 2010 e 62% abaixo da década passada.

A degradação do mercado de investimento nacional conduziu a uma nova subida das yields prime, em linha com a tendência verificada desde 2008. Comparativamente com o final de 2010 foram observadas subidas que variaram entre os 75 pontos base no segmento de escritórios e os 200 nos retail parks. No final de 2011 as yields prime situavam-se nos 7,75% para centros comerciais e escritórios e nos 9,5% para industrial.

Para este ano antecipa-se uma maior atividade de investimento, tendo em conta a necessidade cada vez maior por parte de alguns proprietários em realizar a venda dos seus ativos. Esta pressão poderá continuar a afetar os preços, com uma aproximação cada vez maior entre o retorno líquido dos imóveis e o seu risco implícito. O diferencial entre a procura consistente por produtos prime e escassa por produtos secundários deverá continuar a acentuar-se, sendo expetável que o principal móbil dos investidores seja a qualidade do produto e a sua localização, independentemente do setor.

No que se refere ao investimento estrangeiro, existe um leque de investidores a estudar o mercado português, reconhecendo que ele oferece hoje produtos de primeira linha com retornos substancialmente maiores do que aqueles obtidos nos mercados maduros, sendo por isso provável que durante este ano seja canalizado um maior volume de capitais estrangeiros para o mercado imobiliário em Portugal.

Região Ásia-Pacífico

A retoma na Ásia continuou durante 2011, com um crescimento no valor das rendas e compressão das yields, resultando numa valorização dos ativos. No entanto, o volume total de investimento, de cerca de 260 mil milhões de euros, teve uma evolução modesta face a 2010. As principais razões para este crescimento quase nulo do investimento incluem a incerteza em geral sentida no 2º semestre do ano e a divergência entre compradores e proprietários quanto aos valores dos imóveis. Adicionalmente foram adotadas em alguns países medidas de desaceleração de mercado que começaram a ter impacto na atividade de investimento durante o ano passado.

Continente Americano
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O continente americano começou a ganhar terreno no mercado global em 2011, com a sua quota de mercado de investimento a subir de 19% para 25%. O volume de transações ultrapassou os 133 mil milhões de euros, acima dos 49% registados em 2010, impulsionados pelos Estados Unidos, México e Chile em particular. A região também superou em termo de valores – com a contração de yields mais acentuada do que em outras regiões e com um maior crescimento do valor de rendas prime, com uma média de 6,6%.

Fonte: Cushman & Wakefield

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