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02 março 2012

Marketbeat Primavera 2012 revela realidade do mercado imobiliário nacional

Marketbeat Primavera 2012

A Cushman & Wakefield apresentou o mais recente estudo publicado pela consultora sobre a globalidade do mercado imobiliário nacional, o Marketbeat Portugal Primavera 2012. Um estudo essencial para quem deseje conhecer a realidade do mercado imobiliário português, de grande profundidade, analisa, sector por sector, o enquadramento de 2011, o comportamento do mercado e dos “players” e, finalmente, apresenta as perspectivas de evolução do mercado imobiliário nacional para 2012.

2011, um ano difícil para o imobiliário

Em 2011, o mercado imobiliário nacional foi, mais uma vez, fortemente marcado pela frágil situação que a economia portuguesa atravessa. Os diferentes setores do imobiliário comercial, bem como o residencial, sofreram o efeito das dificuldades económicas do país. A redução do rendimento disponível das famílias, as quebras no consumo privado, o aumento da taxa de desemprego e a ausência quase total de financiamento na economia tiveram efeitos devastadores ao nível da procura de produto imobiliário, seja para ocupação própria ou para investimento.

As reduzidas movimentações de mercado foram, no essencial, motivadas por estratégias oportunistas que tiram partido da situação de baixa de valores no setor. À semelhança do passado,também a atividade de promoção imobiliária se manteve muito próxima da estagnação. No entanto, se é certo que o país atravessa uma fase que terá necessariamente que traduzir-se num aumento da perceção de risco, isto é, numa quebra de valor dos ativos imobiliários, importa também salientar as excelentes oportunidades de negócio que hoje surgem no mercado português, quer na atividade ocupacional, quer no investimento imobiliário institucional.

As mais recentes projeções do Banco de Portugal apontam para uma contração da economia portuguesa ao longo de 2011 e 2012, seguidas de uma ténue recuperação em 2013. Segundo o Boletim Económico de Inverno desta instituição, esta contração da atividade económica não tem precedente na economia portuguesa, sendo principalmente marcada por uma quebra expressiva da procura interna, a qual não é compensada pelo aumento esperado das exportações.

Mercado de Retalho

A situação económica do país, associada a um mercado já consolidado e maduro, não favoreceu o crescimento do setor de retalho em 2011. As fortes medidas de austeridade aplicadas desde 2010, articuladas com um efeito psicológico de retração no consumo, explicam a tendência negativa nas vendas do setor de retalho nos últimos 3 anos. Esta descida sentiu-se nos diferentes segmentos de uma forma transversal: o setor alimentar, ainda que mais resiliente em 2010, também acusou quebras em 2011. No entanto, o ano passado demonstrou um maior dinamismo no que diz respeito à procura, tendo sido marcado pela retoma das estratégias de expansão por parte de vários retalhistas, canceladas até então pela crise.

Até 2014 prevê-se que inaugurem em Portugal 11 novos conjuntos comerciais. Ainda assim, estes dados contam com um elevado grau de incerteza, tendo em conta que apenas dois se encontram atualmente em construção. O Évora Shopping, promovido pela EVRET, com abertura prevista para a Primavera de 2013 e um ABL total de 18.000 m2, é a 2ª fase de um projeto iniciado em 2011 com a inauguração do Évora Retail Park.

O Forum Setúbal, promovido pela Multi Development, tem a sua inauguração prevista para 2013 com um total de 43.500 m2. Localizado na cidade de Setúbal, este projeto deverá iniciar brevemente a sua construção, contando já com uma taxa de ocupação considerável e garantida por grandes âncoras. Este centro comercial foi também o primeiro negócio de investimento de grande dimensão ocorrido em 2012, através da operação de compra em forward funding pelo fundo de private equity Meyer Bergman, envolvendo um montante de €120 milhões.

O formato de centros comerciais mantém-se o mais representativo em termos de oferta. Os retail parks surgiram tarde e não atingiram o sucesso registado pelos centros comerciais. Este fenómeno pode ser parcialmente explicado pela forte concorrência com que contam por parte das unidades stand alone, normalmente agrupadas em clusters, de que é exemplo a zona de Alfragide na Grande Lisboa.

O formato de retalho menos representativo em Portugal é o dos factory outlets, que contam com um peso reduzido na oferta total, apenas 6%, correspondente a pouco mais de 230 mil m2 de ABL. No entanto, o enquadramento económico dos últimos três anos tem beneficiado consideravelmente o desempenho destes conjuntos comerciais, facto visível pelos investimentos em vários destes projetos, nomeadamente a remodelação parcial do Freeport Outlet Alcochete ou a extensão e rebranding do Vila do Conde The Style Outlet.

Em 2011, o comércio de rua em Lisboa foi o formato mais escolhido para a entrada de novos retalhistas em Portugal, nomeadamente Gucci, Zadig & Voltaire, I Pinco Pallino e Swarovsky. Marcas como a Hermès ou a Montblanc fizeram novos investimentos nas suas lojas, tendo também a Hugo Boss iniciado recentemente a remodelação da sua loja da Avenida da Liberdade. Este facto comprova a atratividade das principais localizações de rua em Lisboa: a Avenida da Liberdade, já consolidada como o local de eleição por parte das principais marcas de luxo internacionais; e o Chiado, hoje o destino evidente das marcas vocacionadas para um público jovem e trendy.

O comércio de rua no Porto não beneficiou de igual modo da evolução da procura registada em Lisboa, muito impulsionada pelo facto de as marcas internacionais considerarem em primeiro lugar a capital para a abertura da primeira loja no país. No entanto, com o sucesso crescente das lojas de rua em Lisboa, as marcas começam a ponderar a abertura de novas lojas na cidade do Porto, fenómeno de que é prova a abertura em 2011 da Marc by Marc Jacobs na zona dos Clérigos.

Tendo em conta o estado do setor de retalho e da economia em geral, esta evolução positiva das rendas prime não deve ser encarada com excessivo otimismo. Dentro das suas categorias, estes indicadores retratam os melhores projetos nas melhores localizações. As rendas médias nos projetos secundários e/ou ainda não consolidados têm vindo a registar quebras significativas com efeitos nocivos na sua rentabilidade.

Outra tendência crescente em conjuntos comerciais secundários tem sido a opção exclusiva pela renda variável em detrimento da renda fixa com componente variável, bem como pelo aumento dos incentivos concedidos aos inquilinos.

Assim, ainda que os produtos prime se mantenham resistentes em termos de desempenho, importa ressaltar o facto de que o setor de retalho em geral tem sofrido perdas consideráveis com a crise económica instalada no país.

As perspetivas para o setor de retalho em 2012 não são animadoras, tendo em conta a relação direta que esta indústria tem com a evolução do consumo privado na economia. As fortes contrações no rendimento disponível das famílias, resultantes das medidas de austeridade, continuarão a ser sentidas ao longo de 2012, se não agravadas, considerando as previsões de crescimento do desemprego e as esperadas reduções nas prestações sociais.

Assim, é muito provável que as quebras nas vendas continuem a ser sentidas em 2012, embora com um estreitamento das margens de lucro por parte de todos os intervenientes no setor, desde operadores a promotores e proprietários. Não restam dúvidas quanto à mudança de paradigma para o mercado de retalho em Portugal: os operadores devem estar preparados para uma nova realidade, na qual as fórmulas do passado já não resultam e em que cada vez mais a inovação e a procura contínua pela melhoria da qualidade devem ser as palavras de ordem. Este processo foi já iniciado em 2010 e 2011, devendo manter-se este ano.

Os retalhistas são cada vez mais criteriosos na escolha das suas localizações, e os custos de ocupação têm que ser adaptados à nova realidade, caracterizada por um menor volume de faturação que poderá perdurar por vários anos.

Os novos projetos a serem desenvolvidos devem ter em conta não só os novos valores de mercado, mas também os requisitos cada vez mais exigentes dos operadores e dos consumidores, que hoje valorizam muito mais a relação qualidade/preço e cuja decisão de compra é cada vez mais ponderada. A projeção de investimentos em novos conjuntos comerciais deve também ter em conta um novo ciclo temporal. Dificilmente um projeto de retalho atingirá a sua velocidade cruzeiro no período de 3 anos, regra inquestionável há poucos anos.

Em relação aos centros já consolidados, também estes terão que se adaptar à nova realidade, mantendo uma gestão contínua e cada vez mais adaptada a padrões de exigência que irão seguramente ser mais elevados. A aposta na diferenciação do produto é um fator importante neste novo paradigma, tendo em conta que uma das consequências do crescimento em massa dos conjuntos comerciais em Portugal resultou em produtos muito semelhantes, que em pouco se diferenciavam dos seus concorrentes, com a exceção do fator localização.

Mercado de Escritórios

O mercado de escritórios apresentou em 2011 o pior volume desde que há registo em termos de absorção total. O principal motivador da procura foi o controlo dos custos de ocupação, o que manteve a tendência de negócios efetuados através de renegociação de contratos e procura oportunista, dando também origem a algumas operações que fogem ao padrão dominante dos últimos anos. Por efeito da redução do número de trabalhadores em muitas empresas, a redução do espaço ocupado também foi uma razão para a opção de procura, especialmente por parte dos grandes ocupantes.

O maior edifício concluído, responsável por mais de 45% da nova oferta, corresponde à Torre Ocidente, a segunda torre do empreendimento Torres do Colombo, com 29.000 m2. Do total dos edifícios concluídos em 2011, até ao final do ano cerca de 60% da área continuava ainda disponível. No entanto, verificou-se que grande parte desses edifícios, aquando da sua conclusão, tinham já uma parte da área ocupada, fosse através de uma ocupação parcial ou integral própria, ou fruto de pré-arrendamentos acordados.

A taxa de desocupação atingiu novo recorde máximo, situando-se nos 11,41%. Excetuando a zona do Parque das Nações, todas as restantes zonas assistiram a um aumento da sua desocupação, embora este só tenha sido mais evidente nas zonas 3 e 7. A zona do Corredor Oeste continuou a apresentar o maior nível de desocupação, acima dos 20% e a zona 4 apresentou os níveis mais baixos, perto dos 5%. Apesar de apresentar a segunda taxa de desocupação mais elevada, espera-se que a zona do Parque das Nações continue a refletir uma tendência de descida, uma vez que é agora uma zona consolidada, sendo residual o potencial de aumento de oferta futura.

Em termos de procura, manteve-se a tendência negativa iniciada em 2009, tendo em 2011 sido atingido o valor mais baixo desde que há registo deste indicador. Foram transacionados em Lisboa pouco mais de 87.000 m2 de área de escritórios, 17% abaixo de 2010.

No total, efetuaram-se 205 operações, correspondendo a uma área média por transação de 428 m2, ligeiramente abaixo dos 452 m2 verificados em 2010. Tal quebra reflete o domínio do número de transações de pequena/média dimensão, com os espaços abaixo de 500 m2 a representarem mais de 80% do mercado.

A oferta futura reflete uma atitude cautelosa por parte dos promotores. Num total de 143.200 m2 previstos até 2013, destaque para as zonas do CBD, onde a maioria dos projetos previstos correspondem a remodelações de edifícios existentes, demonstrando uma maior vitalidade do setor da reabilitação urbana.

Prevê-se que 2012 seja marcado pela manutenção da preocupação por parte dos ocupantes em otimizar os custos, com o efeito do desemprego a ter o seu impacto em termos de redução da área ocupada, especialmente por parte das grandes multinacionais.
Adicionalmente, esta é a altura para se obterem valores de ocupação mais atrativos para os inquilinos, havendo a oportunidade por parte dos ocupantes para mudarem para espaços de melhor qualidade.

O volume de absorção deverá atingir valores em linha ou ligeiramente abaixo dos verificados em 2011. Espera-se que a absorção líquida seja a mais afetada, pelo efeito das diversas reduções de espaço ocupado não ser compensado em termos de aumento da malha empresarial existente. Em termos de negociação de contratos, há a tendência para um aumento da flexibilidade e oferta de incentivos.

Quanto à oferta futura, esta continuará a diminuir, com a construção especulativa a dar lugar à construção sujeita a pré-arrendamento. Muitos projetos só deverão iniciar a sua construção quando os preços de ocupação e/ou a procura aumentarem.

Mercado Industrial

De igual modo, em 2011 o setor industrial esteve muito próximo da estagnação. A procura foi residual e, do lado da oferta, a inauguração da 2ª fase do Ecopark na Azambuja foi a única atividade relevante. É certo que este foi um dos maiores projetos do mercado na última década, estando há muito previsto e acordado. Mas limitando a análise da oferta à construção especulativa, uma forma mais adequada de avaliar a atividade e o nível de confiança no setor, verifica-se que esta foi inexistente em 2011.

As fortes quebras na procura sentidas em 2011, conduziram a um aumento da taxa de desocupação no mercado da Grande Lisboa e a uma correção considerável nos valores. A taxa de desocupação no final do ano situava-se nos 15%, correspondendo a cerca de 1,8 milhões de m2 desocupados.

Os dados de desocupação refletem as prioridades dos ocupantes em termos de localização na Grande Lisboa, tendo sido precisamente as zonas 1 e 3 a registarem maior procura em 2011. O movimento no mercado de arrendamento limitou-se em grande parte às pequenas transações, inferiores a 1.000 m2, e a processos recorrentes de renegociação de condições por parte dos médios e grandes ocupantes, que em poucos casos resultou na mudança de instalações.

A pressão sobre os proprietários tem sido crescente ao longo do último ano, com a perspetiva da desocupação extremamente negativa, pelo que estes têm assumido posturas competitivas nas renegociações com os atuais inquilinos.

Curiosamente, e numa nota mais positiva, verificou-se em 2011, e especialmente durante o último trimestre do ano, uma crescente procura de espaço para logística no Grande Porto. Durante anos, este segmento esteve quase sempre centrado na região da Grande Lisboa – por esta ser a região capital do país, por concentrar um terço da população, por ter um posicionamento central e também por Portugal ter uma logística essencialmente local/regional.

A importância crescente da Região Norte na procura de espaço para logística pode ser explicada por vários fatores. O aumento do preço dos combustíveis e do custo das portagens terão certamente um peso importante para justificar esta nova tendência. Mas também a quebra do consumo pode estar a levar a uma maior aposta do setor da logística na indústria transformadora, tendo por base os indicadores de potencial de crescimento das exportações, fator que será fundamental para a retoma da economia.

As empresas enfrentam cada vez mais dificuldades e sentem enormes pressões para cortar custos. Há um número crescente de empresas a fecharem ou a reduzirem a operação, aumentando os níveis de oferta e reduzindo ainda mais a procura. A cada vez maior entrada no mercado de espaço desocupado usado é assim uma tendência crescente, que certamente se manterá para 2012.

No entanto, este ano poderá revelar um maior dinamismo na procura de espaços para arrendamento. Os valores mais reduzidos que hoje se começam a praticar em determinados espaços, poderão potenciar uma maior procura, explicada por uma estratégia de redução de custos que passe pela mudança para novas instalações de menor dimensão e/ou de menor custo.

Pela maior incidência de procura de espaço na Região de Lisboa desde o início da evolução do mercado da logística, o Grande Porto acabou por ficar muito atrás no desenvolvimento de novos projetos. Por esta razão, a procura é hoje, para algumas localizações à volta do Porto, maior do que a oferta, havendo casos em que os valores de renda acordados superam já as rendas prime de Lisboa. Um indicador claro de que o mercado do Grande Porto promete mais atividade já a partir de 2012.

Por último, poderemos ainda assistir nos próximos anos a uma mudança de paradigma no setor industrial e logístico em Portugal. A posição cada vez mais dominante da União Europeia em fomentar o transporte marítimo e ferroviário em detrimento do rodoviário e o alargamento do canal do Panamá poderão ser uma excelente oportunidade para o crescimento dos portos nacionais, que arrastarão consigo de forma inevitável uma maior movimentação logística nestas localizações.

O recente anúncio de avanço da Administração do Porto de Leixões para a construção da plataforma logística inserida no seu domínio de ação é um sinal claro da carência de espaços que esta zona do país tem vindo a registar.

Se o setor industrial e logístico foi durante muitos anos o parente pobre da indústria imobiliária em Portugal, é possível que a mudança de modelo de crescimento económico que Portugal será forçado a implementar, e que tudo indica se baseará muito no crescimento das exportações e num novo ressurgir do setor transformador, podem conferir a este segmento do mercado um dinamismo muito superior ao que se tem sentido nos últimos anos.

Mercado Residencial

A escassez de liquidez na economia nacional foi especialmente sentida no caso do setor residencial, tendo em conta que a quase totalidade do mercado de compra de habitação se baseia no recurso ao crédito. 2011 foi o ano em que mais se sentiu o efeito da falta de financiamento neste mercado. As quedas registadas no volume de crédito concedido pelo setor bancário, associadas ao aumento das taxas médias de crédito à habitação, bem como aos cada vez mais exigentes critérios de concessão de empréstimo por parte dos bancos, provocaram um aumento considerável da oferta disponível de fogos para habitação um pouco por todo o país.

Os proprietários responderam a esta quebra nas vendas com alguma correção nos preços praticados, no entanto o custo implícito da compra de habitação com recurso ao crédito aumentou de tal forma, que a descida nominal dos preços não se traduz ainda numa redução real dos encargos mensais das famílias. Por outro lado, a quebra dos indicadores de confiança da população, provocada pelo enquadramento da economia e o receio do desemprego, não é favorável à compra de bens de longa duração, como é o caso da habitação.

O mercado residencial urbano em Portugal não demonstra ainda uma adaptação à nova realidade da economia nacional. Não existam dados oficiais que permitam analisar a totalidade do mercado, mas os dados disponíveis evidenciam, de forma clara, um aumento nos custos de compra de habitação que não está a ser verdadeiramente refletido nos valores praticados.

A resposta do setor residencial, como em qualquer outro setor do imobiliário, não pode ser imediata, ao invés dos movimentos rápidos de correção que se verificam nos mercados financeiros. Este facto prende-se com o ciclo longo dos projetos imobiliários, que pode variar entre os 5 a 10 (ou mais) anos.

Os projetos em comercialização hoje em Portugal foram desenvolvidos com base em modelos de negócio concebidos em altura de maior procura, sendo difícil, ou mesmo inviável, a correção dos valores para os níveis que hoje deveriam ser praticados tendo em conta a quebra na procura e o aumento dos custos de financiamento.

No entanto, é certo que uma boa parte dos produtos de habitação em comercialização em Portugal terá que sofrer uma forte correção para que possa ser colocada no mercado, cabendo a cada promotor a tomada de decisão entre o custo financeiro do aumento da taxa de escoamento do produto ou o custo operacional de quebras significativas nas receitas.

Numa perspetiva mais positiva, a redução do negócio de venda de habitação não tem um efeito direto na redução das necessidades de habitação da população, facto que pode contribuir para o surgimento de um mercado de arrendamento habitacional em Portugal verdadeiramente eficaz e racional.

Para este fenómeno deverá também colaborar a revisão da Lei de Arrendamento, que deverá ser promulgada em breve e cuja proposta aponta já para mudanças muito importantes e favoráveis para o mercado em geral.

Mercado de Hotelaria

Em comparação com os restantes setores imobiliários, o setor da hotelaria portuguesa tem sido menos afetado em termos de procura. Para tal contribuiu a melhoria do desempenho económico dos principais mercados emissores e uma maior orientação para o turismo interno.

Durante 2011, os indicadores do setor do turismo verificaram um aumento generalizado face a 2010, com um aumento de 3,8% no número de hóspedes e de 5,9% nas dormidas. Por outro lado, os proveitos de hotelaria cresceram novamente, em 5,7%, embora não o suficiente para levar a um respetivo crescimento dos proveitos por dormida, que diminuíram tenuemente em 0,2%.

O tráfego aéreo foi o indicador que registou uma melhor evolução, com um crescimento de 6,4% face a 2010. A região do Porto foi aquela que teve a melhor performance, com um crescimento de 13,7% no número de passageiros transportados, o que lhe permitiu ultrapassar o Algarve e tornar-se a segunda região com maior volume de passageiros a seguir a Lisboa. De destacar ainda, que após dois anos com decréscimo da procura, a Madeira voltou a apresentar crescimento positivo, de 3,5%. Para esta evolução positiva continua a ter impacto o número cada vez maior de rotas low cost a operar para Portugal.

Em 2011 o número de dormidas nos estabelecimentos hoteleiros em Portugal atingiu os 39,6 milhões. A região dos Açores foi a única a registar um decréscimo marginal de 0,1%, dado não ser ainda um destino turístico consolidado nem de grande dimensão, sendo mais afetado por uma análise em termos percentuais.

Em linha com a procura aeroportuária, a região da Madeira voltou a apresentar um crescimento positivo em 2011, de 11,5%, sendo inclusive o mais elevado e cuja evolução terá estado intrinsecamente ligada às cheias de 2010 que devastaram a região. As restantes localizações mantiveram o desempenho positivo iniciado em 2010, com Lisboa a registar a maior variação acumulada entre 2010 e 2011, de 14%, seguida pelo Alentejo, com 12%.

A procura estrangeira cresceu mais de 10% em 2011, representando cerca de 66% das dormidas totais em estabelecimentos hoteleiros. A maioria dos mercados emissores aumentou o número de dormidas em Portugal, com França a registar a maior evolução, cerca de 19%. O Reino Unido manteve a sua primazia, representando 16% das dormidas totais.

Por outro lado, a procura interna registou um decréscimo de 2% face a 2010. Esta evolução não deve ser entendida como uma preferência por férias no estrangeiro, mas antes como um reflexo da diminuição da afetação dos rendimentos familiares e das empresas nacionais aos gastos em viagens.

Ao longo de 2012 espera-se que o crescimento da procura se dê a níveis inferiores, com operadores a continuar tentar atrair por via dos preços. Haverá igualmente um agravamento da dicotomia entre a procura interna e externa da hotelaria em Portugal.

Em termos da procura interna, esta será marcada pelas maiores restrições dos orçamentos familiares, que levarão ao corte em despesas no turismo. Por seu lado, a procura externa será afetada pela antecipada desaceleração do crescimento da economia mundial, a que acresce o impacto da crise da dívida soberana na área do euro, da qual fazem parte alguns dos principais mercados emissores.

No entanto, a turbulência hoje vivida na Grécia e no Magreb, poderão direcionar a procura externa para destinos nacionais. Do lado da oferta, esta será marcada pela manutenção da cautela dos promotores, com o turismo residencial a continuar a ser o mais afetado.

Investimento imobiliário

Por último, no que diz respeito à atividade de investimento, o ano transato foi marcado pelo mais baixo volume de investimento dos últimos 10 anos: 284 milhões de euros, dos quais mais de 200 milhões de euros correspondem a investimento no setor comercial. O peso do investimento estrangeiro foi consideravelmente baixo, refletindo o menor número de investidores internacionais ativos no mercado português, muitos dos quais numa atitude de “esperar para ver”.

As empresas e particulares vêem-se cada vez mais forçadas a adotar um conjunto de medidas de saneamento financeiro, o que tem resultado num estagnar da atividade de investimento imobiliário. Adicionalmente verifica-se uma menor competitividade das rendibilidades oferecidas pelo investimento em produtos imobiliários face a outro tipo de aplicações. Ao longo dos últimos anos as OT’s portuguesas a 10 anos, consideradas como a referência de aplicações sem risco e com base nas quais eram alegadamente calculadas as yields imobiliárias, têm vindo a subir, sendo atualmente as segundas mais elevadas na Europa. Desta forma, o retorno retirado do investimento num setor que acarreta algum tipo de risco concorre cada vez mais com produtos mais seguros como sejam os depósitos a prazo.

O diferencial entre investimento nacional e estrangeiro acentuou-se, com o peso do segundo a cifrar-se nos 15%, o que compara com a média dos 10 anos anteriores de 46%. Tal reflete o menor número de investidores internacionais ativos no mercado, muitos dos quais numa atitude de “esperar para ver”. Relativamente aos investidores nacionais, uma situação de tesouraria adversa foi responsável por um menor número de operações concretizadas, 41 negócios que totalizaram pouco mais de 240 milhões de euros.

Os negócios de pequena dimensão continuam a marcar a atividade do setor, com o valor médio por transação a diminuir uma vez mais, fechando nos 6,2 milhões de euros, 40% abaixo da média de 2010 e 62% abaixo da década anterior. Para tal contribuiu a predominância dos fundos de investimento imobiliário nacionais na atividade do mercado, e cujos negócios são geralmente de menor dimensão, responsáveis por 77,5% dos volumes de investimento totais.

A crescente adversidade no mercado de investimento conduziu a uma nova subida dos yields prime. Comparativamente com o final do ano anterior, observamos subidas que variaram entre os 75 p.b. no segmento de escritórios e os 200 p.b. nos retail parks.

Para o ano de 2012 antecipa-se que a maior necessidade de alguns proprietários em realizar a venda dos seus ativos poderá continuar a afetar os preços, com uma aproximação cada vez maior entre o retorno líquido dos imóveis e o seu risco implícito.

O diferencial entre a procura consistente por produtos prime e escassa por produtos secundários tenderá a acentuar-se. Aliás, será cada vez mais este o móbil dos investidores, ou seja, independentemente do setor onde procurem investir, o mais importante é a qualidade do produto e a sua localização.

Por outro lado, a necessidade de capitalização do setor financeiro deverá contribuir para um crescimento do número de ativos imobiliários colocados pela banca no mercado, sejam estes ativos próprios em ações de sale & leaseback, sejam ativos que entraram no seu balanço por incumprimento dos créditos concedidos.

Poderão mesmo ocorrer algumas vendas forçadas, algo que também se poderá verificar por parte dos fundos de investimento imobiliário nacionais. Estes últimos têm vindo a ser penalizados em termos de liquidez desde 2010, especialmente os fundos abertos, começando contudo a verificar-se a mesma tendência junto dos fundos fechados.

Relativamente aos valores de mercado, estes encontram-se atualmente no caminho de correção natural. Tal significa que, caso se verifique o projetado inicio do crescimento da economia no próximo ano, ainda que ténue, haverá excelentes oportunidades para fazer aquisições no mercado nacional em contraciclo.

Fonte: Cushman & Wakefield

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